Владеете квартирой или домом в Испании, но сами не живёте в стране дольше полугода? Значит, вы нерезидент — и у вас есть налоговые обязательства в Испании, даже если вы ни цента дохода с этой недвижимости не получаете. Разбираем IRNR, Modelo 210 и все сопутствующие налоги.

Главное

  • Нерезидент-собственник недвижимости в Испании обязан платить IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) — даже если недвижимость не сдаётся
  • Два режима: imputed income (условный доход с пустующей недвижимости) и реальный доход от аренды — ставки и правила разные
  • Ставка IRNR: 19% для резидентов ЕС/ЕЭЗ, 24% для остальных (включая украинцев, не имеющих европейского резидентства)
  • Декларация — Modelo 210. При аренде — ежеквартально; при imputed income — раз в год за предыдущий год
  • IBI — это отдельный муниципальный налог (не IRNR). Оба обязательны для нерезидентов-собственников
  • При продаже недвижимости нерезидентом: покупатель обязан удержать 3% от цены сделки (Modelo 211) — это авансовый платёж налога продавца

Коротко о главном: если вы владеете недвижимостью в Испании, но сами живёте за рубежом — вы обязаны ежегодно подавать налоговую декларацию в Испании и платить IRNR. Не важно, сдаёте ли вы жильё или просто держите его пустым. Ставка налога — 19% для граждан ЕС/ЕЭЗ и 24% для всех остальных, включая украинцев-нерезидентов. Декларация называется Modelo 210. Ниже — всё, что нужно знать.

Кто такой «нерезидент» в испанском налоговом праве

Начнём с базового разграничения, которое многие путают.

Налоговый резидент Испании — человек, проживший в Испании более 183 дней в течение календарного года (или имеющий там центр экономических интересов). Резиденты платят IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) — налог на физических лиц — и декларируют все мировые доходы.

Налоговый нерезидент — все остальные: живёте в другой стране, бываете в Испании наездами, владеете там недвижимостью или ведёте дела. Нерезиденты платят IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) — налог на доходы нерезидентов.

Важный нюанс для украинцев: если вы получили ВНЖ или временную защиту в Испании и фактически живёте там большую часть года — вы уже резидент, и IRNR вас не касается. IRNR — это для тех, кто живёт за пределами Испании, но имеет там недвижимость или источники дохода.

Ещё один распространённый случай: украинец купил квартиру в Испании в 2020–2022 году как инвестицию или для будущих поездок, и продолжает жить на Украине или в третьей стране. Такой человек является нерезидентом Испании и обязан ежегодно подавать Modelo 210, даже если никогда не жил в этой квартире ни одного дня.

Подробнее о том, как работают налоги для резидентов, — в нашей статье «Налоги в Испании для украинцев 2026».

IRNR и недвижимость: два налоговых режима

Если вы нерезидент и владеете недвижимостью в Испании, ваши обязательства по IRNR зависят от того, что вы делаете с этой недвижимостью.

Режим 1: Недвижимость пустует или используется только собственником

Испанское налоговое законодательство исходит из того, что недвижимость — это актив, который генерирует потенциальный доход. Поэтому даже если вы не сдаёте свою квартиру в аренду, государство считает, что вы получаете «условный доход» (renta imputada), и облагает его налогом.

Как считается условный доход:

  • берётся кадастровая стоимость (valor catastral) объекта — это официальная оценочная стоимость, указанная в документах кадастра;
  • от неё берётся 1,1% (если кадастровая стоимость пересматривалась после 1 января 1994 года) или 2% (если пересмотра не было);
  • полученная сумма умножается на налоговую ставку: 19% для резидентов ЕС/ЕЭЗ, 24% для остальных.

Пример расчёта (условный, для иллюстрации): Кадастровая стоимость квартиры — €80 000. Стоимость обновлялась после 1994 года, значит коэффициент 1,1%. Условный доход = €80 000 × 1,1% = €880. Налог для нерезидента из Украины (ставка 24%) = €880 × 24% = €211,20 в год.

Сумма небольшая, но декларацию всё равно нужно подавать — и штрафы за непредставление значительно превышают саму сумму налога.

Режим 2: Недвижимость сдаётся в аренду

Если вы сдаёте квартиру или дом, налог платится с реального дохода от аренды.

Ключевое различие в зависимости от резидентства:

  • Резиденты ЕС/ЕЭЗ (граждане или налоговые резиденты стран ЕС и Европейской экономической зоны — включая Исландию, Норвегию, Лихтенштейн) могут вычесть расходы: коммунальные платежи, амортизацию, проценты по ипотеке, страховку, ремонт. Налог платится с чистой прибыли. Ставка — 19%.

  • Нерезиденты из стран вне ЕС/ЕЭЗ (в том числе украинцы без европейского ВНЖ) расходы вычесть не могут — налог рассчитывается с валового дохода от аренды. Ставка — 24%.

Это существенная разница. Если вы получаете €1 000 в месяц аренды и несёте €300 расходов — резидент ЕС заплатит 19% с €700 (€133), а нерезидент из третьей страны — 24% с €1 000 (€240).

Modelo 210: как и когда подавать

Декларация по IRNR называется Modelo 210. Форму можно подать через портал Agencia Tributaria (agenciatributaria.gob.es).

Сроки подачи

При imputed income (пустующая недвижимость или для собственного использования): Декларация подаётся один раз в год — за предыдущий год. Как правило, срок — в течение года, следующего за отчётным (обычно до 31 декабря). Рекомендуем уточнить актуальный дедлайн на agenciatributaria.gob.es, так как конкретные даты могут меняться.

При доходах от аренды: Декларации подаются ежеквартально. Типичные сроки:

  • I квартал (январь–март) — до 20 апреля
  • II квартал (апрель–июнь) — до 20 июля
  • III квартал (июль–сентябрь) — до 20 октября
  • IV квартал (октябрь–декабрь) — до 20 января следующего года

Сроки могут корректироваться — всегда проверяйте актуальный календарь на agenciatributaria.gob.es.

Кто подаёт

Декларацию может подать сам налогоплательщик (дистанционно, через интернет, с электронной подписью или cl@ve) либо уполномоченный представитель — налоговый консультант с соответствующей доверенностью.

Для нерезидентов, не имеющих испанского NIE, первым шагом должно стать получение идентификационного номера. Без NIE подать Modelo 210 не получится.

Что платить и как

Сумма налога, указанная в Modelo 210, оплачивается напрямую в испанскую налоговую (Agencia Tributaria) — банковским переводом или онлайн через портал. У нерезидентов нет автоматического удержания налога у источника (в отличие от наёмных работников), поэтому ответственность за своевременную подачу и оплату лежит полностью на собственнике или его представителе.

Если у вас испанский банковский счёт — оплата делается прямым дебетом при подаче. Если счёта нет — платёж можно сделать банковским переводом по реквизитам, указанным на портале налоговой. Это дополнительный аргумент в пользу открытия испанского банковского счёта для нерезидентов-собственников.

Налоговые ставки IRNR в 2026 году

РезидентствоСтавка IRNR
Граждане/резиденты ЕС, Исландии, Норвегии, Лихтенштейна19%
Все остальные (включая Украину, Россию, США, Великобританию и др.)24%

Украина не входит в ЕС и не является частью ЕЭЗ, поэтому украинцы-нерезиденты платят по ставке 24% и не имеют права на вычет расходов при аренде.

Исключение: если украинец получил ВНЖ в другой стране ЕС (например, в Германии или Польше) и является там налоговым резидентом — технически может применяться ставка 19%. Каждый случай требует индивидуальной проверки.

IBI vs IRNR: в чём разница

Многие путают два разных налога на недвижимость. Важно понимать различие.

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) — муниципальный налог на недвижимость. Его платят все собственники — и резиденты, и нерезиденты. Ставка устанавливается каждым муниципалитетом (айюнтамьенто) отдельно и зависит от кадастровой стоимости и типа объекта. Конкретный процент варьируется от города к городу — узнать ставку для своего объекта можно в местном муниципалитете или управляющей компании.

IRNR — национальный налог на доходы нерезидентов. Администрируется Agencia Tributaria (центральная налоговая служба Испании). Платят только нерезиденты.

Итог: нерезидент-собственник платит оба налога — и IBI, и IRNR. Это не дублирование: это два разных налога с разными базами и разными получателями (муниципалитет и государство).

Ещё один налог, о котором стоит знать: IAJD (Actos Jurídicos Documentados) может возникнуть при ипотечных операциях. Нерезиденты с ипотекой в Испании должны учитывать его при рефинансировании или изменении условий.

Кроме того, каждый год собственник получает квитанцию IBI — её нужно оплачивать в срок, иначе долг по IBI может стать обременением на объект, что создаст проблемы при продаже. Агентства по управлению недвижимостью, как правило, берут эти платежи на себя, если они управляют вашим объектом.

Налоги при покупке недвижимости

Хотя эта статья сфокусирована на владении и продаже, важно упомянуть налоги при покупке — они влияют на общую картину расходов.

При покупке вторичного жилья (segunda mano):

  • ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) — налог на передачу имущества. Платит покупатель. Ставка различается по автономным сообществам, как правило от 6% до 10%.

При покупке новостройки от застройщика:

  • IVA — 10% (стандартная ставка для жилья); 4% для официально признанного социального жилья (VPO);
  • AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) — налог на юридические документы. Ставка варьируется по регионам.

Налоги при продаже недвижимости нерезидентом

Продажа испанской недвижимости нерезидентом — важная тема с несколькими обязательными элементами.

Capital Gains Tax (прирост капитала)

Прибыль от продажи (разница между ценой покупки и ценой продажи с учётом допустимых корректировок) облагается налогом. Для нерезидентов применяется ставка 19% — вне зависимости от страны резидентства (это отдельная норма IRNR для прироста капитала).

Удержание 3% — Modelo 211

Это ключевой механизм, о котором многие продавцы-нерезиденты узнают в самый неподходящий момент.

При продаже испанской недвижимости нерезидентом покупатель обязан удержать 3% от цены сделки и перечислить их напрямую в Agencia Tributaria (через Modelo 211). Это аванс в счёт будущего налога продавца-нерезидента.

Что это означает на практике:

  • Если вы продаёте квартиру за €200 000 — вы получите €194 000, а €6 000 уйдут в налоговую как удержание.
  • Затем вы подаёте Modelo 210 и рассчитываете реальный налог с прироста капитала.
  • Если реальный налог меньше удержанных 3% — разницу можно вернуть.
  • Если реальный налог больше 3% — нужно доплатить.

Если покупатель не удержит 3% — он несёт ответственность перед налоговой. Поэтому в реальных сделках нотариусы и агентства строго контролируют это требование.

Plusvalía Municipal

При продаже недвижимости также взимается Plusvalía Municipal — муниципальный налог на прирост кадастровой стоимости земли за период владения. Платит продавец (в отдельных случаях — по договорённости с покупателем).

Важная оговорка: методология расчёта Plusvalía была пересмотрена после решения Конституционного суда Испании в 2021 году, признавшего старый метод расчёта неконституционным. С тех пор применяются обновлённые формулы. Рекомендуем уточнять актуальный расчёт у налогового консультанта — конкретные суммы без данных по конкретному объекту назвать невозможно.

Налоговый договор Испания — Украина

Украина и Испания заключили Конвенцию об избежании двойного налогообложения (CDI — Convenio para Evitar la Doble Imposición). Применительно к недвижимости ключевые статьи — ст. 6 (доходы от недвижимости) и ст. 13 (прирост капитала).

Для нерезидентов-украинцев с недвижимостью в Испании:

  • Доходы от испанской недвижимости и прирост капитала при продаже облагаются налогом в Испании — это прямо предусмотрено Конвенцией.
  • Теоретически Украина тоже могла бы претендовать на налогообложение этих доходов, но CDI предусматривает механизм зачёта уплаченного испанского налога.

На практике: в текущих условиях (2026 год) применение CDI на украинской стороне для большинства ситуаций фактически не происходит — но формально Конвенция действует. Если вы — украинец с недвижимостью в Испании — и хотите понять своё полное налоговое положение относительно обеих стран, это требует индивидуальной консультации с учётом актуального статуса Конвенции.

Связанные темы: что ещё важно знать

Виза цифрового кочевника — переход в резидентство

Если вы нерезидент-собственник и планируете переехать в Испанию для работы удалённо — вам может подойти виза цифрового кочевника. После её получения вы становитесь резидентом: IRNR больше не применяется, но начинают действовать обязательства резидента по IRPF. При этом вы можете воспользоваться Законом Бекхэма — фиксированная ставка 24% на 6 лет вместо прогрессивной шкалы. Подробнее — в нашей статье «Виза цифрового кочевника в Испанию: что нужно знать в 2026».

Закон Бекхэма — только для резидентов

Закон Бекхэма — это специальный налоговый режим, доступный только резидентам Испании, которые недавно переехали в страну. Нерезидентам он недоступен. Упоминаем это, чтобы снять частое заблуждение: «раз у меня квартира в Испании, могу использовать Закон Бекхэма» — нет, это не так.

Частые вопросы по IRNR

Нужно ли подавать Modelo 210, если недвижимость ещё не оформлена полностью (например, строится)? Обязательство возникает с момента, когда вы юридически являетесь собственником (права записаны в реестре). Для объектов в стадии строительства — уточняйте в зависимости от типа договора.

Что будет, если не подавать декларацию? Agencia Tributaria имеет доступ к реестру недвижимости и может самостоятельно начислить налог плюс штрафные санкции и пени. Штрафы за непредставление декларации, как правило, значительно превышают сумму самого налога.

Нужен ли мне испанский NIE для подачи Modelo 210? Да. NIE — обязательный идентификационный номер иностранца в Испании. Без него невозможно ни заключить сделку с недвижимостью, ни подать налоговую декларацию.

Если у меня несколько объектов в Испании — подавать отдельную декларацию на каждый? Да, Modelo 210 подаётся отдельно на каждый объект недвижимости.

Что делать дальше

Налоговые обязательства нерезидента-собственника в Испании — это реальная и регулярная задача, которую нельзя откладывать. Штрафы за просрочку или непредставление деклараций могут существенно превысить сумму самого налога.

Если вы:

  • только купили недвижимость в Испании и не знаете, с чего начать;
  • давно владеете объектом, но никогда не подавали Modelo 210;
  • планируете продажу и хотите понять налоговые последствия;
  • украинец с недвижимостью в Испании и хотите разобраться в применении CDI.

SpainDesk проконсультирует по вашей ситуации и подключит налоговых специалистов партнёрской сети LexDixit для подачи деклараций. Консультация поможет не только разобраться с текущими обязательствами, но и спланировать налоговую нагрузку на следующие годы — особенно если вы рассматриваете продажу или дополнительные объекты.

Записаться на консультацию